一、區(qū)位

 

　　這個非常重要，這主要跟你日后的客流有著非常大的關(guān)系，需要核心關(guān)注的有以下3點(diǎn)：

 

　　1、距離最近的核心城市有多遠(yuǎn)？

 

　　這個意味著民宿的主流消費(fèi)群跟你的距離，一般要控制在3小時車程的范圍內(nèi)。這個關(guān)乎到你的節(jié)假日能否有穩(wěn)定的客源。

 

　　2、距離主城區(qū)多遠(yuǎn)？

 

　　這個意味著本地核心消費(fèi)群跟你的距離，一般控制在1.5小時車程的范圍內(nèi)，這個關(guān)乎到你的工作日是否也能有穩(wěn)定的客源。當(dāng)然還得考察下主城區(qū)的工資水平，消費(fèi)能力，來評估主城區(qū)消費(fèi)人群的價值。

 

　　3、距離最近的4A級以上景區(qū)有多遠(yuǎn)？

 

　　有景區(qū)，就有游客，景區(qū)規(guī)格越高，游客就越多，這可以為你的民宿帶來源源不斷的客源，一般控制在30分鐘車程的范圍內(nèi)，這個可以為你的工作日及節(jié)假日都帶來穩(wěn)定客源。當(dāng)然還得評估下景區(qū)本身的客流量、淡旺季、游客人群構(gòu)成等。

 

　　上述3點(diǎn)，最起碼應(yīng)符合1點(diǎn)，符合的越多，說明區(qū)位越好。

 

　　二、交通

 

　　這個也很重要，主要是考慮你未來的客人到民宿的便捷性，核心關(guān)注點(diǎn)是外地到民宿的交通方式情況，如機(jī)場、高鐵、高速、公交車等情況。

 

　　機(jī)場到民宿的距離，高鐵到民宿的距離，高速口到民宿的距離，公交車是否直達(dá)，核心點(diǎn)是主城市到民宿的路程是否汽車可以直達(dá)，路寬，路型（石子路、水泥路、柏油路、泥路等）。

 

　　交通越方便越好，首先要保證汽車可以直達(dá)，其次盡量以柏油路>水泥路>石子路>泥路的順序來選擇。

 

　　三、基礎(chǔ)設(shè)施

 

　　主要是考慮到日后經(jīng)營的基本所需，這方面的關(guān)注點(diǎn)不是看有沒有，而是應(yīng)該根據(jù)自身需求去尋求最低成本的解決方案，核心考慮水、電、路、排污等方面。

 

　　通水通電通路通排污，水主要考慮水源、水量；電主要考慮是否存在供電不足的情況；路主要考慮民宿到主路的便捷性，盡可能選擇通車路；排污最好納入主管。

 

　　如果當(dāng)下的情況不是很符合經(jīng)營條件，需要有相應(yīng)的切實(shí)可行的穩(wěn)定的解決方案?；A(chǔ)設(shè)施是一定要有解決方案的，如果本來就已經(jīng)解決了，那么最好，這樣你就少投入了。

 

　　四、生態(tài)環(huán)境

 

　　這方面主要是考慮包括生態(tài)環(huán)境、周邊景觀、周邊氣候等自然情況，生態(tài)環(huán)境主要包括山、水、樹的情況以及附近有沒有工廠，俗套點(diǎn)的說法，就是有山有水，到處是樹木，周邊沒有污染源。

 

　　五、周邊景觀

 

　　主要是考慮附近的娛樂休閑性，為民宿做加分項(xiàng)，核心關(guān)注以下2點(diǎn)：

 

　　1、民宿視野范圍內(nèi)有沒有天然景觀，如云海、竹海、山景、海景、溪流、樹林等等

 

　　2、民宿外圍，步行可達(dá)的范圍內(nèi)有沒有景觀，如游樂園、采摘園、瀑布、云海、竹海、山景、海景、溪流、樹林等等。

 

　　這些景觀不是一定得有，但是有就是為民宿加分，同時還可以為你民宿減少景觀層面的投入。

　　六、周邊氣候

 

　　這個并非重點(diǎn)考慮，主要是因?yàn)橛行┑胤?，由于在山上的原因，所以秋冬季?jié)很冷，山路也不好開車，導(dǎo)致客人不方便過來，也不習(xí)慣入住，進(jìn)而影響整體入住率。

 

　　七、區(qū)域文化氛圍

 

　　這個同樣并非重點(diǎn)考慮，主要是為你日后的經(jīng)營可以提供一些著力點(diǎn)，核心關(guān)注點(diǎn)是民宿所在村的民俗等歷史文化傳承方面。

 

　　八、地塊狀況

 

　　這又是一個需要重點(diǎn)關(guān)注的方面，也決定了你的民宿成敗，核心關(guān)注點(diǎn)有以下3點(diǎn)：

 

　　1、建筑面積，最好是3棟，起碼是2棟，萬不得已才是1棟，1棟的面積指120方以上，1棟只能做3-5個房間，2棟可以做8-10個房間，3棟可以做13-15個房間，房間數(shù)量的不同，但是核心運(yùn)營人員基本是相同的，那么當(dāng)然房間多點(diǎn)更好，但也不是越多越好，真的房間多了，對你的運(yùn)營壓力是非常大的。

 

　　2、院子面積，院子大了，你的屋內(nèi)公共空間可以小點(diǎn)，房間數(shù)量可以多點(diǎn)，同時可以在院子內(nèi)做各種體驗(yàn)產(chǎn)品的設(shè)計。

 

　　3、地塊的性質(zhì)，核心關(guān)注是否一戶一宅，如果是的話，那么可以推倒重建，如果不是只要改建；還有是否存在鄰里糾紛，這個很重要，盡量選擇獨(dú)門獨(dú)戶的房屋。

 

　　九、租金及其他費(fèi)用

 

　　這個非常非常重要，地塊租金過高，經(jīng)營有風(fēng)險，現(xiàn)在的租金計算方式主要是建筑面積和院子分開計算，租期為10-20年居多，極少是20年以上的，支付方式大多是10年一付或一次性支付，極少是1年一付。另外還可能涉及到樹木、小院子的一次性買斷等情況。

 

　　需要深入了解、綜合計算，切勿有一筆付一筆，會導(dǎo)致你最后多出很多不必要的支付項(xiàng)目。

 

　　十、政策

 

　　這個也很重要，地方政府的政策可以幫你解決很多問題，核心關(guān)注點(diǎn)如下：

 

　　1、民宿補(bǔ)貼及獎勵，有些地方政府針對民宿項(xiàng)目采取補(bǔ)貼和獎勵政策，甚至達(dá)到投資額的30%；

 

　　2、民宿項(xiàng)目支持力度（非補(bǔ)貼），看地方政府對旅游業(yè)、民宿業(yè)態(tài)的看法，是大力支持還是怎樣，如果大力支持，那么日后在前期選址、施工建設(shè)、證照審批、實(shí)際運(yùn)營會有很多幫扶，讓你少走很多彎路和鬧心路。