如果你手邊剛好有一個閑置的物業(yè)，而且自己打算投資養(yǎng)老院，這時候一定不要高興的太早，誘人的機會往往伴隨著高風(fēng)險，在你開工前，你需要搞明白一些問題。

 

　　何為閑置物業(yè)？

 

　　既然已被打入閑置物業(yè)的冷宮，說明它現(xiàn)在具備的商業(yè)價值就遠遠低于原本建筑形態(tài)的價值，如果它還存在一定的商業(yè)價值，我想大多數(shù)人不會輕易投資養(yǎng)老院。

 

　　這也反映了當(dāng)下我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個現(xiàn)狀，那就是大多數(shù)投資人本意并不是為了做養(yǎng)老，如果有更好的投資機會，會做養(yǎng)老嗎？后面會講到一個案例。

 

　　繼續(xù)說我們的“冷宮”，呵呵。

 

　　國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā) 《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》的通知，特別說明：“企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)”。

 

　　實際上閑置物業(yè)還包括經(jīng)營不善的酒店、空置率很高的休閑度假區(qū)客房、三四線城市賣不掉的爛尾樓等，都屬于閑置物業(yè)。

 

　　這些閑置的資產(chǎn)無法變現(xiàn)，本身就是一個老大難問題，這個時候再去做養(yǎng)老，進行二次投資，真的可以嗎？

 

　　回答好這5類問題再開工也不遲。

 

　　第一、具有不可替代性

 

　　在相對成熟的市場范圍內(nèi)，結(jié)合你的床位數(shù)，如果你的項目輻射的區(qū)域是方圓5公里，周邊的十幾個社區(qū)，那么你就要考慮在你的“地盤”里，如果有人新建一個項目（特別說明：非改建項目），而且價格上你沒有任何優(yōu)勢。

 

　　你要考慮清楚是否做這個事情，因為新建的項目在服務(wù)理念、建筑結(jié)構(gòu)、裝修上更吸引老人，不管你成不承認(rèn)，這就是事實。

 

　　不可替代性主要表現(xiàn)在核心競爭力，比如你的物業(yè)里有一個小花園，戶外活動空間較大，那就會更加吸引老人或者子女青睞，這也印證了我之前說的觀點：客戶在對比幾家養(yǎng)老院后，關(guān)注點一定是在誰家有特殊的地方，而不是對比你們都有棋牌室。

 

　　舉一個反面的不可替代性案例，前一段時間受邀去評估一個縣城里的商務(wù)酒店，目前處于半經(jīng)營狀態(tài)，客人不是很多（老板說城北去年剛剛開了幾家新酒店，對他簡直是災(zāi)難性的打擊），老板想盤活這個資產(chǎn)，投幾百萬改造一下（這樣的出發(fā)點，很難做好養(yǎng)老院，因為投資者看不到服務(wù)才是核心）。

 

　　我看過后建議不要再投資養(yǎng)老了，養(yǎng)老也很難做滴。

 

　　首先酒店的位置是非常好的，臨街，也在縣城比較繁華的區(qū)域，但是沒有院子，孤零零的一棟建筑物，從大堂進去電梯然后走進通道，狹窄的過道輪椅雙向通過都很難，采光極差，很灰暗，走廊兩側(cè)都是房間，很擁擠、很壓抑。如果直接出門曬太陽，意外風(fēng)險問題又得不到保障。

 

　　我在思考：難道要老人一年365天24小時都在這棟樓嗎？你會把你的父母送過來嗎？

 

　　答案是否定的。

 

　　第二、打消負(fù)面影響

 

　　你的物業(yè)成為閑置，一定有深層次的原因，找到這個原因，然后做個對比，未來如果做養(yǎng)老院會不會也被“閑置”或者不看好。

 

　　我經(jīng)常舉一個很極端的例子，如果這個物業(yè)里原來發(fā)生過謀殺案，而被大家拒絕，請不要再做養(yǎng)老了，因為老人更加迷信這些內(nèi)容。

 

　　再舉一個例子，如果這里原來因為緊鄰火車道或者快速通道，車來車往，噪音比較大，短時間內(nèi)改變不了現(xiàn)狀，請你也不要做養(yǎng)老。

 

　　再比如原來附近有化工廠，物業(yè)閑置了，但是后來化工廠外遷，你的機會或許來了，可以考慮做養(yǎng)老，但是不要忘記上面講的第一條。

 

　　你有考慮過這個問題嗎？如果你非要在醫(yī)院里做養(yǎng)老，請認(rèn)真設(shè)計好自己的服務(wù)產(chǎn)品和目標(biāo)人群，養(yǎng)老的本質(zhì)是要延續(xù)有質(zhì)量的晚年生活，而非僅僅停留在醫(yī)療護理上。

　　第三、改造型總成本低于新建總成本

 

　　有些人在算這個帳的時候都有一個誤區(qū)，總覺得改造型項目肯定比新建項目投資少，如果你是這樣思考的，建議你立即停止這樣愚蠢的想法。

 

　　具體原因我不在這里詳細說明，因為關(guān)于財務(wù)測算咱們可以講上一天一夜，有機會給大家詳細講解養(yǎng)老項目的投入產(chǎn)出分析。

 

　　有一點你可以注意，那就是在你改建項目的過程中一定要做好裝修改造實施方案，切不可拍腦袋想到哪里就改哪里，因為你改著改著就會發(fā)現(xiàn)，越深入越麻煩，越麻煩越花錢。

 

　　這就是改造項目的特點，一不小心幾十萬、幾百萬就沒了。原本指望節(jié)省一次性投資來提高自己的價格優(yōu)勢，到最后項目品質(zhì)感也沒有提上來，自己的價格和競爭對手相差無幾，甚至為了平衡理論上的財務(wù)報表，而把價格定的過高，價格高了，人也就相對少了。

 

　　在養(yǎng)老這條路上漸行漸遠，悔恨不已。